10월 28일 갱신

평균이 아니라 '보통 가격'(중간값)을 쓰는 이유

내집얼마에서 ‘보통 가격’이라고 부르는 숫자는 평균이 아니라 중간값이에요. 왜 평균을 쓰지 않았는지 간단한 예로 설명해 볼게요.

중간값은 가운데 값이에요

중간값은 거래 가격을 싼 것부터 비싼 것까지 한 줄로 세웠을 때 정확히 가운데 있는 값이에요. 거래가 5건이라면 3번째 값이고, 짝수라면 가운데 두 값의 중간이에요.

가격이 다음과 같이 5건 있다고 해 볼게요(모두 가정한 숫자예요).

한 줄로 세우면 가운데는 9억 원이에요. 평균도 약 9억 원이에요. 이 경우에는 둘이 거의 같아요.

튀는 거래가 하나 있으면 달라져요

이번에는 마지막 거래가 특별한 사정으로 15억 원에 신고되었다고 해 볼게요.

평균은 약 10억 1천만 원으로 확 올라가요. 하지만 5건 중 4건은 9억 원 안팎인데도 평균은 그 어느 거래와도 가깝지 않은 숫자가 돼요. 반면 중간값은 여전히 9억 원이에요. 튀는 값이 하나 끼어도 가운데 값은 거의 그대로예요.

반대로 아주 싸게 거래된 값이 하나 섞여도 마찬가지예요. 중간값은 양쪽 끝의 극단적인 값에 덜 흔들려요.

그래서 ‘보통’이라고 불러요

우리가 “이 동네 아파트는 보통 얼마예요?”라고 물을 때는 대부분 “대개 이 정도에 거래돼요”라는 답을 원해요. 가장 흔한 가격대를 보여주는 데는 평균보다 중간값이 더 알맞아요. 그래서 내집얼마는 이 값을 ‘보통 가격’이라고 불러요.

내집얼마의 보통 가격은 최근 3개월 동안의 같은 평형 거래를 모아서 계산해요. 계약이 취소된 거래와 직거래는 가격 계산에서 빼요.

평균이 쓸모없다는 뜻은 아니에요. 거래가 아주 많고 가격이 고르게 모여 있다면 평균과 중간값은 비슷해요. 하지만 집은 한 채 한 채 사정이 다르고, 가끔 특별한 사정의 거래가 섞여요. 그럴 때 “대부분은 얼마에 거래되나?”라는 질문에 더 믿을 만한 답을 주는 쪽이 중간값이라서 선택한 거예요. 숫자를 읽을 때는 중간값과 함께 가장 싼 거래와 가장 비싼 거래의 폭도 같이 살펴보면 좋아요. 숫자가 하나의 값으로 나오기 때문에 편하지만, 그 뒤에 몇 건의 거래가 있는지는 늘 함께 확인해 주세요.

물론 중간값도 만능은 아니에요. 거래가 두세 건뿐이면 중간값도 그 몇 건에 좌우돼요. 그래서 단지 페이지에서는 보통 가격과 함께 거래 건수도 같이 보여줘요. 건수가 적을 때는 숫자를 참고만 하세요.

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