전세금이 집값의 몇 %인지 보는 법

전세를 구할 때 가장 걱정되는 것은 계약이 끝났을 때 보증금을 무사히 돌려받을 수 있느냐는 점이에요. 이때 참고할 수 있는 숫자가 ‘전세가율’이에요.

전세가율은 어떻게 계산하나요

전세가율은 전세금을 같은 집의 매매가로 나눈 비율이에요. 계산식은 간단해요.

전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100

예를 들어 매매가가 10억 원인 집의 전세금이 6억 원이라면 전세가율은 60%예요. 같은 집이 전세 8억 원이라면 80%예요. 숫자는 모두 이해를 돕기 위한 가정이에요.

비교할 때는 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 시기의 거래끼리 맞춰야 해요. 평형이나 시기가 다르면 비율이 의미 없이 달라질 수 있어요.

비율이 높으면 왜 조심해야 하나요

전세가율이 높다는 것은 보증금이 집값에 가깝다는 뜻이에요. 이때 집값이 내려가면 집을 팔아도 보증금을 모두 돌려주기 어려워질 위험이 커져요. 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하거나, 집이 경매에 넘어가면 보증금 일부를 돌려받지 못할 수도 있어요.

비율이 낮으면 집값이 어느 정도 내려가도 보증금을 돌려줄 여유가 있다는 뜻이에요. 그래서 전세가율은 보증금이 얼마나 안전한지 가늠하는 한 가지 참고 숫자가 돼요.

다만 이 숫자 하나로 안전한지 아닌지를 정할 수는 없어요. 비율이 낮아도 다른 문제가 있을 수 있고, 높아도 문제없이 끝나는 경우도 많아요. 판단은 숫자 하나가 아니라 여러 확인을 함께 해야 해요.

함께 확인할 것들

전세 계약 전에는 등기부등본을 꼭 확인하세요. 집주인이 실제 소유자인지, 이미 대출(근저당)이 얼마나 잡혀 있는지를 알 수 있어요. 대출이 많이 있으면 집을 팔아도 그 대출을 먼저 갚아야 해서, 전세금 반환이 더 불안해질 수 있어요.

그리고 전세보증보험 가입이 가능한지도 알아보세요. 보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관을 통해 돌려받을 길이 생겨요. 가입 조건은 집과 보증금에 따라 다르니 해당 기관에서 직접 확인하는 것이 좋아요.

전세가율은 시기에 따라서도 크게 달라져요. 집값이 내려가는 때에는 전세금은 그대로인데 매매가만 내려가서 비율이 갑자기 높아지기도 해요. 계약할 때는 괜찮아 보였던 비율이 계약이 끝날 즈음에는 달라질 수 있다는 뜻이에요. 그래서 지금의 비율만 보지 말고, 최근 몇 달 동안 매매 가격이 어떻게 움직였는지도 함께 살펴보는 것이 좋아요.

내집얼마의 단지 페이지에는 같은 평형의 매매 실거래가와 전월세 거래 가격이 함께 있어서, 전세금이 집값의 어느 정도인지 직접 비교해 볼 수 있어요.